ISAK 336

ISAK 336

Interaksi Ketentuan Hak atas Tanah dalam PSAK 216 dan PSAK 116

ISAK 336 menjelaskan bagaimana entitas menentukan perlakuan akuntansi atas hak atas tanah setelah berlakunya PSAK 116. Penentuan tidak cukup hanya melihat nama hak atau sertifikat, tetapi harus mempertimbangkan substansi hak, bentuk legal, serta ketentuan kontraktual. Pertanyaan utamanya adalah apakah hak tersebut secara substansi setara dengan pembelian tanah atau hanya memberikan hak untuk menggunakan tanah selama jangka waktu tertentu.

1. Dasar penentuan perlakuan akuntansi
Jika ketentuan kontraktual secara substansi mengalihkan pengendalian atas tanah kepada entitas, hak tersebut diperlakukan sesuai PSAK 216 sebagai aset tetap. Pengalihan pengendalian dinilai dengan mengacu pada PSAK 115. Sebaliknya, jika entitas tidak mengendalikan tanah dan hanya memperoleh hak untuk menggunakannya selama periode tertentu, pengaturan tersebut merupakan sewa sesuai PSAK 116. Dalam kondisi ini, penyewa mengakui aset hak-guna dan liabilitas sewa; umur manfaat serta penyusutan aset hak-guna ditentukan dengan memperhatikan ketentuan PSAK 116 paragraf 31–32.

2. Indikator pembelian atau sewa
Penilaian dilakukan secara menyeluruh. Hak milik atau hak primer seperti HGU, HGB, atau hak pakai di atas tanah negara dapat menunjukkan substansi pembelian apabila entitas mengarahkan penggunaan tanah, dapat mengalihkan atau menjaminkan hak, dan perpanjangan secara praktis hampir pasti dengan biaya tidak signifikan. Sebaliknya, hak sekunder di atas tanah pihak lain, seperti HGB di atas HPL atau hak milik pihak lain, cenderung memiliki substansi sewa apabila pemilik atau pemegang HPL tetap mengendalikan tanah, pengalihan memerlukan persetujuan, masa hak terbatas, tanah kembali kepada pemilik pada akhir periode, serta terdapat kontribusi atau pembayaran berkala. Indikator tersebut tidak dinilai secara terpisah; substansi keseluruhan kontrak yang menentukan.

3. Ilustrasi HGB di atas tanah negara
PT Arunika memperoleh HGB selama 30 tahun di atas tanah negara untuk membangun pabrik. Harga tanah Rp50.000 juta, BPHTB Rp2.500 juta, serta biaya PPAT dan sertifikat Rp500 juta, sehingga biaya perolehan tanah berjumlah Rp53.000 juta. Hak dapat dialihkan dan dijaminkan, tidak terdapat pihak lain yang mengendalikan tanah, serta perpanjangan dan pembaruan secara praktis hampir pasti dengan biaya relatif kecil. Kondisi ini menunjukkan substansi pembelian sehingga tanah diakui sesuai PSAK 216. Tanah pada umumnya tidak disusutkan, tetapi diuji penurunan nilai bila terdapat indikasi. Jika perpanjangan ternyata tidak pasti, misalnya akibat perubahan tata ruang, umur manfaat hak dapat menjadi terbatas dan hak perlu disusutkan selama sisa masa berlakunya.

4. Ilustrasi HGB di atas HPL pemerintah daerah
PT Bahana memperoleh HGB selama 20 tahun di atas HPL pemerintah daerah untuk pusat perbelanjaan. Entitas membayar kontribusi awal Rp10.000 juta, kontribusi tahunan Rp1.000 juta, dan biaya langsung awal Rp500 juta. Pada akhir masa hak, tanah dan bangunan kembali kepada pemerintah daerah, sedangkan perpanjangan memerlukan persetujuan dan kontribusi baru. Karena pemerintah daerah tetap mengendalikan tanah dan entitas hanya memperoleh hak penggunaan untuk jangka waktu tertentu, transaksi memiliki substansi sewa. Dengan tingkat bunga inkremental 8%, liabilitas sewa dihitung sebesar Rp9.818,15 juta dan aset hak-guna sebesar Rp20.318,15 juta. Aset hak-guna disusutkan selama 20 tahun; beban penyusutan tahun pertama sekitar Rp1.015,91 juta dan beban bunga Rp785,45 juta. Jika pemerintah daerah juga mengendalikan jasa dan tarif layanan publik, pengaturan perlu dievaluasi apakah termasuk konsesi jasa berdasarkan ISAK 112.

Penutup
Dua hak yang sama-sama bernama HGB dapat menghasilkan perlakuan berbeda. Hak yang secara substansi memberikan pengendalian atas tanah dicatat sebagai tanah sesuai PSAK 216, sedangkan hak untuk menggunakan tanah milik pihak lain selama periode terbatas dicatat sebagai sewa sesuai PSAK 116. Entitas perlu mendokumentasikan pihak yang mengendalikan tanah, kemampuan pengalihan, ketentuan imbalan, dan kepastian perpanjangan.

Informasi dan kontak
Dwi Martani: 081318227080  |  Dian Wahyuni: 081316501678

Materi ringkasan untuk tujuan edukasi. Untuk transaksi dan pelaporan, gunakan teks PSAK/SAK Indonesia yang berlaku serta pertimbangkan fakta dan keadaan spesifik entitas.